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Location meublée : quand le statut bascule vers la para-hôtellerie
Depuis la loi de finances 2024, la frontière entre la location meublée non professionnelle (LMNP) et l’activité de para-hôtellerie s’est précisée. Ce qui semblait être une simple location saisonnière peut désormais être requalifié, avec des conséquences fiscales et sociales importantes.
Une distinction essentielle
Le Code du tourisme – article L.324-1-1 définit le meublé de tourisme comme un logement entier, meublé, destiné à l’usage exclusif du locataire, loué à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, et proposé à la location à la journée, à la semaine ou au mois.
Dès lors que trois des quatre services ci-dessous sont proposés, l’activité quitte le champ du LMNP pour entrer dans celui de la para-hôtellerie :
- Petit-déjeuner
- Ménage régulier pendant le séjour
- Fourniture de linge de maison
- Accueil personnalisé des clients
Ces services peuvent être fournis directement par le loueur ou par un tiers (conciergerie, prestataire, salarié) sans que cela change la qualification.
L’accueil personnalisé, de quoi parle-t-on ?
Accueil personnalisé : interaction directe avec le client à l’arrivée (remise en main propre des clés, présentation des lieux, réponses aux questions, conseils personnalisés).
Ne constitue pas un accueil personnalisé : accès autonome via boîte à clés, code ou serrure connectée, sans présence physique ni prestation d’accompagnement.
Attention : même sans accueil personnalisé, la combinaison des trois autres services (linge, ménage régulier, petit-déjeuner) suffit à entraîner la requalification.
Des Conséquences fiscales et sociales lourdes
En cas de requalification, le loueur devient un professionnel, ce qui implique :
- Assujettissement à la TVA sur les loyers encaissés
- Affiliation à la Sécurité sociale des indépendants avec paiement de cotisations sociales
- Imposition aux plus-values professionnelles en cas de revente ou d’arrêt de l’activité dans la plupart des situations
Cette différence de régime fiscal est loin d’être anodine, surtout pour les propriétaires qui exploitaient leur bien en LMNP depuis plusieurs années.
Seuil de TVA : un signal
Une baisse du seuil de franchise en base de TVA à 25 000 € avait été annoncée pour 2025 puis suspendue. Cette évolution montre l’attention accrue portée à la location meublée saisonnière. Des ajustements pourraient intervenir dans une prochaine loi de finances.
Attention aux séjours courts
Pour les séjours de moins de six nuits, la loi présume que les prestations sont fournies dès l’entrée dans les lieux.
Concrètement, un logement prêt à vivre, avec linge et ménage inclus, peut suffire à faire basculer l’activité dans la para-hôtellerie.
Le fait de déléguer la gestion à une conciergerie n’exonère pas de cette requalification.
Pour la location pour les curistes, ces séjours de moins de six jours sont très rares.
Cas particulier : séjours pour curistes
Pour les cures thermales conventionnées, la durée des séjours est généralement de 21 jours. La règle sur les séjours de moins de six nuits ne s'applique donc pas dans ce contexte.
Dans la pratique, les propriétaires peuvent proposer en supplément le linge et le ménage de sortie. Il est en revanche extrêmement rare que le ménage soit assuré pendant le séjour.
L'entrée est souvent réalisée de manière personnalisée (accueil et remise des clés en main propre), mais le petit-déjeuner n'est pas fourni.
En conséquence, seuls deux critères sur les quatre prévus par la réglementation sont remplis (linge et accueil personnalisé), ce qui ne déclenche pas la requalification en para-hôtellerie. Les locations pour curistes dans ces conditions ne sont donc pas assujetties à la TVA au titre de ces prestations.
Anticiper plutôt que subir
La suspension de la réforme sur la TVA ne doit pas conduire à baisser la garde.
Les propriétaires ont tout intérêt à évaluer dès maintenant si leurs prestations relèvent toujours de la location meublée classique ou si elles franchissent déjà la ligne vers la para-hôtellerie.
Mieux vaut adapter son mode de gestion aujourd’hui que subir un redressement fiscal demain.
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